豊田市若林町にモデルハウスがございます。ご連絡をいただければいつでもご見学出来ます。

新型コロナウイルス感染症について、できる限りの対応を実施していますので、ご安心ください。

1.玄関にはアルコール消毒液を備え、ご参加される方には使い捨てマスク（1枚）をご準備させていただきます。

2.打合せルームは、密閉空間としないようにしています。

3.対応スタッフは、毎日の検温、マスクの着用、手洗い・うがい、消毒を徹底させていただいております。

お客様宅にスタッフが伺う時も、上記3の新型コロナウイルス感染症対策を徹底させていただいてますので、ご安心ください。

広々としたキッズスペース、授乳室、オムツ台も完備しています。お子様連れでも安心してご来店いただけます。

お打合せの際は、ママスタッフがお子様の託児をさせていただきます。

建物の新築に伴う電柱の移設についてですが、敷地内、もしくは進入路などに電柱があり、建築後の生活その他に影響がある場合、電力会社に移設の請求をすることができます。

その場合に、自分の敷地内であっても隣地の方の承諾を求められることがありますが、基本的には隣地の方の同意を得られなくも自分の敷地内であれば移設することは可能だろうと思います。

逆に新しくできた数区画ほどの小さな分譲地ならば敷地内に設置をお願いされることもあるかもしれません。

このような場合、近隣への電力供給などの影響にも配慮した位置を電力会社が提示してくると思いますので差し支えのない範囲で協力をすればいいと思います。

近隣への同意が必要かどうかは土地の権利関係(前面道路に共有者がいて、持分があるのかないのかなど)にも左右されると思います。

自分の敷地内でも、境界に近く、隣家の出入りに支障のある場合には、考えることも必要でしょうがその辺は常識の範囲内で考えていただければよいでしょう。

設置者である電力会社は電力供給のために必要な電柱なので設置できなければ困る、しかし、近隣からの苦情が来るのも困るというところで「近隣の承諾 を求める」ことが多いのですが、権利関係のない人にはそのような承諾を求めて拒否された場合にはその拒否権がどこまで有効かを考えることも必要になりま す。

通常、権利のない方の拒否権を尊重する必要はないと思われますので、上手に話し合いをして、わだかまりのないように電柱の設置、移設をしたいものですね。

諸外国に比べて日本の住宅は寿命が短いといわれています。

日本の住宅は30年ほどで建て替えをする人が多く、耐用年数は30年ほどだと思っている人も多いようですが実は違います。

木造住宅の場合、構造躯体(柱や屋根、小屋組など)は100年以上もつように作られています。

気候や風土の違いによって耐用年数に差が出ることは事実です。

構造躯体が100年以上もっても壁紙やフローリングなどは20年程度で接着剤の効果がなくなり、はがれ易くなります。

構造が丈夫なのに部材の一つ一つの耐用年数が長くはないので、定期的にリフォームをしなければならなくなります。

しかし、リフォームも大規模なものになると、新築と近い金額になってしまったりします。

そうすると、新しい家に住みたいということで建て替えを選択する人が日本人には多いのです。

欧米では中古の市場が活発で中古住宅を購入して、住みながらリフォームをします。

そうすることで、資産価値が高められるという考えです。

しかし、諸外国とは住宅の構造も材料も違うので同じように並べるわけにもいきません。

日本では台風や地震が多く、国土が狭いので、隣地との距離も短く、家事などで延焼する可能性もあります。

そのような環境の中でいわば使い捨てのような住宅建設を止めようと昨年から「長期優良住宅」の制度ができました。

「つくっては壊す」というフロー消費型の考えを改めて「いいものをつくって、きちんと手入れして、長く大切に使う」というストック型社会へという考えの下、100年もつ住宅の建築をしようという法律です。

建築するにあたり、使用部材などに諸条件もありますが、長期優良住宅仕様の住宅ならば税金や金利の優遇など受けられるものがあります。

これからはこのような考えが増えていくことは十分に考えられます。

これからは日本の住宅の耐用年数が長くなるであろうことは想像できるところです。

吹き抜けを設置したいという希望に対して「暖房効率」を気にする方が多くいます。

開放感が欲しいけれど、冬は寒いのでは?ということです。

確かに暖かい空気は高いところへ上がっていくので吹き抜けから二階へと逃げていきます。

リビングに吹き抜けがある場合、天井にシーリングファンを設置することをお勧めします。

温かい空気を風の力で循環させます。

吹き抜けのメリットとしては先に出た開放感、二階にある居室(子供部屋)との一体感、明るさ、などがあります。

デメリットとしては暖房効率の問題がいちばん大きなものでしょう。

それに吹き抜けの分、二階の床面積が減ってしまうので部屋数を多く取りたい方には向かないかもしれません。

吹き抜けの上部につけた窓からは明るい日差しが入ってきますが、冬は暖かくていいかもしれませんが、夏は暑くなってしまうので開閉のできるものにするといいでしょう。

吹き抜けだけでなく、リビング階段にも同じことが言えます。

暖房が階段を伝わって二階に逃げないようにロールスクリーンやのれんなどをかけるとの工夫をしましょう。

今の住宅は断熱性能も上がっているので吹き抜けからの熱損失よりも窓からの熱損失を考えたほうがいいかもしれません。

カーテンを厚くしたり、遮熱性能の高いLow-Eガラスを使用するなどして熱損失を抑えれば家中が暖かくなります。

ただ、暖房も程度の問題があり、暖めすぎはからだによくないので注意してください。

火を使わないから安心。

空気を汚さないからクリーン。

深夜電力でお湯を沸かせば電気代もおトクになる。

といった特徴を売りにしているオール電化ですが、そのための設備、特にエコキュートについてはまだ、歴史が浅く、耐用年数もはっきりとはわかっていません。

おおよそは10年～15年程度だと思われます。

今までのガスや電気温水器に比べるとランニングコストは安くなりますが、初期費用がかかるので元を取るまでに数年かかるといわれています。

月々の電気代については電力会社(関西なら関西電力)でシミュレーションをしてくれるので一度聞いてみるといいでしょう。

IHクッキングヒーターについても、最近はオールメタルタイプ(IH専用でなくてもどんなナベでも使える)も人気がありますが、3口の一口がラジエントヒーター(IHではなく、熱が出るタイプ)になっているものはなんでも炙ることができて便利です。

しかし、ラジエントヒーター消費電力が多いので気をつけてください。

それに熱を持つので使用した直後は触ることができません。

やけどに注意です。

最近は天板がシルバー色も人気がありますが、黒い天板のほうが汚れは目立ちません。

オール電化にすると、深夜電力の契約をお勧めします。

一番電気代のかかるお湯を料金の安い深夜電力を使って一日分沸かしておき、電気代を節約できるというものです。

しかし、昼間の電力は割高になるので、注意してください。

ガスもプロパンと都市ガスとで料金が違ってきます。ガスも捨てがたいという場合には比較検討もしてみてください。

ウッドデッキを希望する人の多くが部屋から続きで窓から外に向けて広く見える開放感を求めています。

ウッドデッキの素材には杉板が多く使われます。

他にもウリン材やイペ材、などが使われます。

いずれも天然の木材なので屋外に設置することになるウッドデッキは雨風などで劣化します。

設置を決めたならメンテナンスも必要になることをお忘れなく。

ウリン材やイペ材を使うと、劣化しにくくはなりますが、高価な材料なので予算の問題が発生します。

杉板は経年変化が起りやすくなりますが、メンテナンスをすることで、長持ちさせることは可能になります。

しかし、別の問題として、どんな木材もヒビが入ったり反りや曲がりなどは発生します。

天然の木材を使っているということはどんな材料でもメンテナンスが必要になります。

具体的なメンテナンスの方法としては紙やすりやサンダーなどで表面を削る。

傷んだ部分は取替える。

防腐材の入った木材用の塗料を塗って仕上げる。

というようなことがあります。

疑木と呼ばれる樹脂製のものもありますが、高価なのと見た目の問題で好みが分かれます。

ウッドデッキの活用法として一緒に考えるべきなのが庭の活用法です。

BBQをしたいとかテーブルセットを置いてお茶をしたいとか明確な目的がなく、「とりあえず」ならば設置をしないことも選択肢のひとつです。

また、建物の完成後に設置をすることもできますので、必要になってから計画しても遅くはありません。

まずは、必要か不要かを考えてみましょう。

グッドホーム豊田では、家づくりをお考えのお客様に、ファイナンシャルプランナーの先生との面談をおすすめしています。これからの人生で必要なお金をはっきりさせて、安心して家づくりを進めていきましょう！

住宅ローン減税を受けるための条件として、新築した後、6ヶ月以内に居住して、その年の年末、12月31日まで引き続き居住している事があります。

しかしながら、仕事の都合で転勤しなくてはならなくなった時はどうなるのでしょう?

この場合、本人が国内に単身赴任をして、引き続き、家族が居住しているなどの条件を満たせば住宅ローン控除の特例を、引き続き受けることができます。

しかし、家族全員で転居をすると居住していない期間については住宅ローン控除を受けることができなくなります。

その後、再居住した場合には、最初に申請をした時から10年間以内で、残った期間についてのみ、住宅ローン控除を受けることができます。

また住宅購入後、引渡前に転勤が決まった場合には、本人または本人の家族が住まなければ、住宅ローン控除の適用はできません。

そのような場合でも、引き渡し後6ヶ月以内に家族が居住する事ができ、尚且つ、本人の居住できない理由が転勤や病気、転地療養など避ける事のできない事情があると認められた場合、加えて海外転勤ではない事、居住できない理由が解消された後には本人、及び家族が同居の上で居住する事がはっきりしている事などが承認された時には控除が受けられるというケースがあります。

注意点として、承認された場合でも、転勤の前に所轄の税務署に届出書を提出するなど、所定の手続きが必要ですので確認しておきましょう。

さらに海外転勤の場合には、引き渡し時点で本人の住所が国内にない時には、住宅ローン控除の適用されません。

住宅ローン減税にはわかりにくい部分も多いですが、実際に転勤等の理由が発生した時には税務署や税理士に速やかに相談するのがいいでしょう。

住宅を取得する際、または中古住宅などの不動産物件を住宅ローンを借入して購入した場合、一定の条件を満たし年末のローンの残高によっては、所得税から一定の割合で控除が受けられます。

また、所得税から控除しきれない場合、その金額か課税総所得金額の5%相当額のどちらか、低いほうの金額を『住民税』から控除することができます。

この住宅ローン減税を受けるには確定申告が必要になります。

住宅ローン控除の期間は10年間あり、適用を受けるには下記の条件があります。

①住宅の取得日から6ヶ月以内に居住を開始すること

②適用を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること

③適用を受ける各年の年末まで引き続き居住していること

④償還期間が10年以上の住宅ローンであること

⑤建物の取得のためのローン、建物とともに取得する敷地のためのローンであること

⑥新築、または取得した住宅の登記簿上の床面積が50㎡以上あること

などがあります。

この条件を満たし、確定申告をきちんと手続きをすれば支払った所得税からの還付が受けられます。

手続きの方法:入居後最初の年に、住宅ローン借入金等特別控除額の計算書(税務署に用意されています)と確定申告書の「住宅借入金等特別控除」欄に必要事項を記入して必要書類を添付して確定申告をします。

必要書類:住民票の写し・家屋の登記事項証明書または請負契約書、売買契約書等、新築または取得年月日、請負代金や取得対価、家屋の床面積が50㎡以上である事が明記された書類、住宅ローンの年末残高証明書。

初年度にすることによって翌年からは自動的に年末調整からの控除が受けられます。

ただし、自営業者の場合は毎年確定申告をする必要があります。

さらに控除は、新築の住宅取得、中古住宅の購入以外に増改築の場合にも受けることができます。

その際には必要書類が異なりますが、同じく税務署に用意されていますので確認してみましょう。

住宅ローンの借入をする際には通常、団体信用生命保険(通称:団信)に加入することになります。

この団体信用生命保険に入っておけば、住宅ローンの借入者に万が一の事があったら住宅ローンの残額は団体信用生命保険で支払われ、完済ということになります。

つまり残された家族はずっとその家に住み続けることができるということです。

「万が一の場合、残された家族のために・・・。」と入っていた生命保険も団体信用生命保険に入ってからは保険金額や保証内容を見直すことができるのですということです。

「なぜ今の生命保険に入っているのか?」という質問に、

「知り合いに保険の外交をしている人がいて付き合いで。」

という人がよくいらっしゃいます。

言いなりになっていて、損をしている部分も多くあるのが実態なのです。

生命保険で受ける必要な補償としては住居費・生活費・教育費を考えて加入しますよね?ですが、住宅ローン借入し団体信用生命保険に加入すると、生命保険の補償から住居費を差し引いて考えることが可能になります。

(ただし、固定資産税やメンテナンス費用など必要な費用については考えておきましょう。)

したがって、団信に加入することで、今までの生命保険で、本当に必要な補償だけを残してプランの変更をすることができるので、保険料を少なく抑える事ができるという事なのです。

また、団信の保険金は万が一のときに備えて、住宅ローンの残債のみを返済するように考えられているので、保険料も安くなっています。

したがって、今入っている生命保険を見直して保険料が安くなると、家計における保険料を減らすことができるというわけなのです。

損をしない為にも、住宅ローンの借入後に今入っている生命保険を見直しをするいい機会ということです。

生命保険の組み方を変える時も、ファイナンシャルプランナーなどプロに相談して行うと、さらに無駄がなくなって良いと思われます。

団体生命信用保険、通称「団信」とは住宅ローンの支払いの途中でローンの借入者が死亡または高度障害になったときに残された家族や本人に代わって支払われる生命保険で、住宅ローンの残高を一括で返済してくれる制度なのです。

つまり残された家族は住宅ローンを払えなくなって、新築したお家や中古住宅を手放さなくても良いということです。

団体信用生命保険は告知のみで加入する事ができますが、過去3ヶ月の治療、投薬や過去3年間の手術など、告知の内容によっては加入することができない場合もあります。

団体信用生命保険の特徴はローンの借入者本人に、万が一のことがあった場合にはローンの支払いがなくなるという所です。

一般の生命保険と大きく違うところは住宅ローンの残高に対してだけの保険金額となるので、住宅ローンの支払い義務がなくなりますが、家族の手元にお金は入りません。

通常、銀行などの民間機関の住宅ローンでは、この団体信用生命保険の加入が住宅ローンの借入融資の条件なので、加入しなければ融資を受ける事ができません。

この場合は団体信用生命保険の保険料を銀行が負担としている、または金利に組み込み混んでいます。

フラット35や財形住宅融資は団体信用生命保険への加入が任意になっている住宅ローンです。

既往症や団信の告知によって加入できない人でも、融資の承認があれば住宅ローンの借入をすることができるようになっています。

フラット35や財形住宅融資で団体信用生命保険に加入する場合の保険料は年払いで、通常は住宅ローンの残高が減っていくにしたがって、支払う保険料も安くなっていきます。

フラット35での住宅ローンの借入で夫婦連帯債務の収入合算でローンを組む場合には、夫婦ふたりで加入できる「夫婦連生団信(デュエット)」という制度もあります。

夫婦連帯団信に加入する場合は住宅ローンの借入と同時に加入することと、途中で脱退することはできますが、再加入することはできないという条件があります。。

また、保険金が支払われない場合もあります。

①事実と異なる告知をした、または事実を告げたことで契約解除がされた場合。

②資金受取日より一年以内の自殺・詐欺行為で契約者となっていた場合。

③戦争やその他の変乱による死亡。※規模によっては保険金の一部または全額が支払われることがあります。

④詐欺行為によって契約者の地位を得ていた場合。

高度障害になった場合で保険金が支払われないケースもあります。

①資金受取日前に受けた障害や病気が原因で高度障害になった場合

②戦争やその他の変乱による高度障害※規模によっては保険金の一部または全額が支払われることがあります。

③申込の告知欄に告知日現在、または過去の健康状態につき事実と違う告知をした、もしくは事実を告げたことで契約解除がされた場合

④契約者の故意で高度障害になっていた場合。

特に告知事項は、薬を飲んでいる場合など、自己判断で軽度の病気と思っている場合でも、ちゃんと告知をしないと後で問題になる事もあります。

また、金融機関によっては、ガン・脳卒中・心筋梗塞の三大疾病の特約や、生活習慣病、女性特有の病気などにも対応する団体信用生命保険を扱っているところもあります。

新築で家を建てた時には火災保険に加入をする事になります。

銀行などの金融機関からの融資を受ける際に、住宅ローンを払い終わるまでは火災保険の加入を条件にしている場合がほとんどです。

また、新築の建築中の火災に備えての火災保険の提案をしてくることもあります。

火災保険に加入する際のいくつかの注意点があります。

地震での被害の時の補償

家財は保険の対象になるのか

万が一の場合、どこまで補償してもらえるのか

火災にあった場合、実際に受け取れる保険金額はいくらか

その他にも注意点はいくつかあると思います。

加えて通常、火災保険で建物のみの契約では家財一式は補償されません。

一般的に家財保険の補償金額は、大人ひとりあたり500万円程度だそうです。

新築する際には火災保険のプランを家族構成にあわせて組みましょう。

さらに、大切な貴金属や骨董品など、30万円を超えるものについては「明記物件」となります。

100万円までは保険証券に明細を明記することで補償対象になります。

また、有価証券や印紙、切手なども火災保険の対象になります。

しかしながら、全額補償がされないなど、制限がある場合がありますので必ず確認をしておきましょう。

また通常の火災以外の盗難や水害、飛来物による破損など謂わば災害でも補償されるプランもあり、ご自身の必要に応じて特約も付けることができます。

逆に、近隣に河川が無く水害の可能性・危険性や土砂崩れなどの危険が無い平地に建てるなど、明らかな環境要因が分かる場合にはプランの見直しで無駄を無くすように検討しましょう。

火災保険の保険金額を設定する基準が、『再調達価格』と『時価』の2種類あります。

『再調達価格』とは、同等のものを新たに建築、購入するために必要な金額の事で、『時価』とは、先ほどの再調達価格から使用による損耗分を引いた金額の事です。

時価額を選択した場合には、年を経ると建物の価値が下がってしまい、保険による修理費用や同等のものを新たに建築・購入する費用が補償されないケースも有り得ます。

どちらかにするかは比較検討をすることが必要です。

保険期間は2年から36年まであり、長期一括で支払ったほうが、お得な割引がありますが、一括で支払う保険金額が数十万円から百万円を超えるケースにもなります。

しっかりと検討して必要な補償の見極めをしてください。

火災保険に入ってれば自宅を守るのに十分でしょうか?

意外と知られていないことですが地震が原因で火災が起きった場合には火災保険からの保険金は支払われません。

※火災費用保険金として火災保険金額の5%、上限を300万円は支払いの対象となります。

いつどこで大規模な地震が起こるかわからない島国日本です。

新築でお家を建てた場合には地震保険に入っておく必要があります。

地震保険では、地震・噴火・津波を原因とする損害の際に建物と家財が補償されます。

地震保険は任意で加入・不加入を決められます。

通常火災保険に入る際に地震保険加入の希望を聞かれるようになっています。

また地震保険は火災保険の本体と一緒でないと加入することができません。

そして地震保険の保険金額は火災保険の保険金額の30〜50%の範囲で設定できます。ただし建物に対しては5,000万円、家財に対しては1,000万円が上限とされています。

さらに地震保険の保険料は地層や過去の地震経緯の場所と、鉄筋・鉄骨・木造・モルタルなどの建物の構造によって変わってきます。

支払われる保険料は、全損では時価の100%を限度に給付、半損では時価の50%を限度に給付、一部損では時価の5%を限度に給付とされています。

阪神淡路、新潟中越そして東日本大震災と記憶に残るところですが地震は日本に住んでいる限りどこででいつ起るかまったくわかりません。

しかし『備えあれば憂いなし』と言うようにいつ起るかわからない災害に対しての万全の備えで危機管理を考えておきたいところですね。

住宅ローンの借入が決定する前や土地や建物の契約をする場合がありますが、「もしも、住宅ローンの承認が下りなかったらこの契約は白紙撤回(なかったこと)になります」という特約をローンの白紙解約といいます。ローンの白紙解約は契約書の特約欄に記載されます。

これは、住宅、不動産の売買を進めようとするときに、住宅ローンを利用するとなると、当然ローンの承認が必要になりますが、先行して契約をする事もあります。

実際には住宅ローンの承認が下りなければ契約・売買することができなくなりますので、そのような特約をつけて、契約の解除に予防線を張るわけです。

これを停止条件といいます。

本来、そのような特別な事情が何もなく売買契約を解除しようとする時、

買主側からの契約解除の場合は、手付金放棄で契約解除、売主側からの解除は、手付金倍返しで契約解除をしなくてはなりません。

しかしこのローンの契約白紙解除が適用されると、手付金は戻ってきます。

「ローンが承認されなかったのだから仕方がない」と見做されます。

ただし、この特約はローンの承認が下りなかった場合のみ適用されるので、ローンが承認されるために買主も最善を尽くさなければなりません。

「他に安くていい不動産物件が出たから断る口実に、この契約をローンの契約白紙解約を利用しよう」と言うような考えで故意にローンの不承認を計画した場合には、この停止条件は適用されません。

その時はこの契約は有効となり、この物件を購入しなければ契約は破棄となり、手付金は戻ってこないということになります。

家を建てる側、また不動産を購入する側として注意することは、

契約書のローン特約の欄にその旨が書いてあることを確かめることです。

ローンの契約白紙解約が書いていないと、口約束では証拠がないので手付金が返還されない可能性もあります。

また、手付金が戻ってこない場合もありますので、契約する場合はしっかりと説明を受け、納得してから契約書に押印するようにしましょう。

不動産業は売主、買主の間に立って仲介をし、手数料を得て利益としています。

が売主となる物件もありますし、会社にもよりますが、仲介手数料の収入は不動産業の売上の多くの部分を占めていると言ってもいいでしょう。

手数料の金額は宅地建物取引業法で上限が定められています。

たとえば400万円以上の物件の場合だと3%+6万円・消費税別(速算式による)までとなります。

1000万円の物件を売買した場合36万円(税別)となります。

この仲介手数料は売主、買主双方からもらうことができます。

個人間で話がまとまった場合、この仲介手数料を払わなくてもいいように仲介業者を立てない場合があります。

この時に、住宅ローンを使わなければ問題はないかもしれませんが、住宅ローン利用の場合には契約書や重要事項説明書など不動産業者が作成する書類が必要だという金融機関がほとんどです。

その場合には問い合わせをして、仲介手数料の減額交渉をしてみることをお勧めします。

実際に売主買主が揃っていれば、探す手間は必要ないので事務的な作業のみをお願いするような形になります。

なので手数料の減額交渉は十分に可能だと思われます。

また、不動産の取引にあたっては所有権の移転登記等、登記も絡んできますので実際には司法書士や、場合によっては土地家屋調査士にも依頼をする事務が出てくるでしょう。

報酬や手数料がかかりますが、安全な不動産取引をするなら、プロの手を借りるのが一番です。

登記簿謄本の取得費など実際にかかる実費と仲介手数料のように減額交渉可能な経費があります。

上手に交渉をして、手数料を減額し、きちんとした契約書や重要事項説明書などを作成してもらい、安全な不動産取引ができるようにしましょう。

クーリングオフという言葉を聞いたことがあると思います。

自宅への訪問や長時間の勧誘により、自らの意思がはっきりしないままに契約の申込をした場合には一定期間、説明不要で違約金を支払うこともなく無条件に申込みの撤回または契約を解除という制度です。

クーリングオフができる期間は商品や販売方法によって異なりますが、ここでは不動産売買におけるクーリングオフについてのお話をしたいと思います。

不動産売買の場合、クーリングオフが認められるのは売主が不動産業者で、申込みもしくは契約をした場所がその不動産業者の事務所以外の場所のときに限定されます。

買主は売主の業者からクーリングオフの適用が受けられるという旨を書面で告げられた日から8日以内に内容証明郵便などで通知をすることがクーリングオフの適用条件となります。

電話など口頭での申し入れではクーリングオフの意思が認められません。

必ず書面にしてください。

ここにある「事務所以外の場所」とは・テント張りの案内所・喫茶店・取引銀行の店舗内・知人宅　などとなっています。

テント張りでなく10区画以上の一団の団地または10戸以上の一団の建物の分譲及び分譲の代理また場媒介を目的として設置されている案内所での申込や契約は事務所と同じ扱いになり、クーリングオフの適用はありません。

また、買主が申し出た場合の自宅や勤務先などもクーリングオフの適用はありません。

事務所や買主が申し出た場合の自宅などは契約の意思がはっきりあったとみなされるのです。

他にもクーリングオフができる場合とできない場合がありますがわからないことは業者にきちんと説明を求めるのがいいでしょう。

契約には責任が伴います。印鑑を押す前に今一度、本当にこれでいいのか考えてみる時間も必要かもしれません。

不動産の売買時に交わす「売買契約書」。

土地や建売、中古住宅などの売買に使用します。

ローンの承認前などに契約書を取り交わす場合など、契約書の中にある文章で契約の解除事項を書き記すことがあります。

後のトラブルを防ぐためにも契約書の中に書いてある「契約の解除に関する事項」はローンの審査が通らなかった場合や、引渡までの間に何かの理由で契約を解除しなければならなくなったときの規定を書いています。

どのような場合にどのような措置がとられるのか、契約前に契約書をじっくり読んで理解し、万が一契約を解除しなければならなくなったときにはどういうことが起るのかを知ることが重要です。

契約解除事項として、まずはローン特約条項による契約の解除。

ローンを利用しての不動産購入の際に、予定していた期日までに金融機関の承認を得ることができなかった場合、買主は期日内に限って売買契約を解除することができます。

この場合は違約金の支払い義務は発生せず、手付金は返還されます。

しかし、買主に原因がある場合には解除の理由にはなりませんのでご注意を。

次に「手付放棄による解除」とは、何らかの事情があって不動産の売買を撤回したい場合、相手方が契約の履行(物件の引渡や所有権移転登記など)に着 手するまでの間であれば買主はすでに支払った手付金を放棄し、売主はもらった手付金の倍額を支払うことで契約を解除することができます。

違約金は発生しません。

契約の当事者の一方が契約違反をした場合には、一定の催告期間を設けた上で契約違反に伴う契約の解除をすることができます。

この場合には違反した側に違約金の支払い義務が発生します。

もうひとつ、危険負担に伴う契約解除とは、物件が引き渡し前に火事による焼失や地震などの天災により倒壊などをして引渡が不可能になった場合に契約の解除をすることができます。

この場合、違約金の支払い義務は発生せず、手付金は買主に返還されることになります。

契約違反に対する違約金などはただ単に「買います」「やめます」といった言葉を軽んじて売主も買主も振り回されることなく、契約の意味や重要性をきちんと捉えて売買に望むべきという考えもあります。

契約書に印鑑を押印するということの意味を契約前に今一度考えてみるのも大切かもしれません。

不動産の売買や賃貸などの場合に契約書とは別に重要事項説明書という書類があります。

これは敷地に関する権利の種類、物件所在地、占有面積や共有持分などに関してのたくさんの項目が書いてあります。

契約書にも書いてあるものはありますが、契約書に書かなくてもいいけれど、重要事項説明書には書くようにという決まりの項目もあります。特に備考や 特記事項など、物件について周辺の建物や状況などの情報がいろいろとたくさん書かれていますので必ず目を通してから印鑑を押すようにしましょう。

重要事項説明書には対象不動産の所在、地番、地目などの不動産の表示、売主に関することが書いてある売主の表示、第三者が占有していることもあるので第三者の占有の有無や明け渡しについてのこと。

登記簿に記載された事項。

都市計画などについての法令に基づく制限の概要。

敷地と道路の関係、私道の負担。

ライフラインの整備状況、マンションの場合は区分所有に関する事項、売買代金や売買代金以外に授受される金銭などのお金に関する事項、契約の解除に関する事項、損害賠償額の予定、または違約金に関する事項。

手付金や預かり金の保全措置などなど大切なことが盛りだくさんに書かれています。

契約書のほうが重要視される傾向にありますが、本当は重要事項説明書の説明を受け、印鑑を押してその後に契約書を交わすようになっています。

契約書も重要事項説明書も、自分自身でしっかりと確認し、印鑑を押すようにしましょう。

そうでないと印鑑を押したということで「聞いていない」とはいうことができなくなりますよ。

契約書に記載されている違約金の項目にもよるので一概には言えませんが、だいたい10%から20%と記載しているものが多いようです。

20%支払うと明記されており、「違約金20%満額の請求」を訴えても裁判や弁護士をたてて争った場合、違約金の支払いは、第3者的に判断して原告側が契約違反によりどれくらい経済的な実質損害があったかがポイントになるでしょう。

経済的な実質損害が20%前後であれば20%を請求することができるでしょう。

もしも、20%に満たない軽微なものであるならば減額もありうるでしょう。

反対に20%を大きく上回るようであれば、20%を超える額の請求ができることもあります。

双方に原因があるとすれば過失相殺と扱われることもあります。

また、物件のキャンセルや、原価以下の処分で損害が出たりする場合もその部分は考慮されます。

損失も多くなく、売却等の手当てができるようであれば違約金を20%と満額の請求もすることが可能かもしれません。

しかし、実情は個別に話し合って妥協点を探り、解決することが多いようです。

しかし、相手方が減額、こちら側が満額といった形で協議がまとまらないときは裁判に持ち込むのが早期解決への近道となります。

その場合、加害者側と被害者側とで「言った、言わない」の意見の相違があったり、建築主と請負者との力関係でこうせざるを得なかった」というような主張をされることもあります。

そういった場合には事実がどうだということは司法の判断に委ねられます。

そのような場合に備えて早めに弁護士を立ててお互いの言い分をしっかりと主張し、納得のいく解決に努めることをお勧めします。

はい、もちろんお手伝いさせていただきます。提携している不動産会社がありますので、土地も一緒にお探しします。

新築で家を建てる時に両親や祖父母の所有する土地を提供してもらえる場合があります。

その際によく問題になるのが「地目」です。

「地目」とはその土地が何のための土地なのか?という事を明確にしてある情報で、登記され、管理されています。

その土地が、市街化区域内の「宅地」で登録されていれば問題なく、そのまま家を建てることができます。

「雑種地」などの場合にも地目変更登記をすれば問題なく家を建てることができます。

しかし、問題になるのはその「地目」が「田、畑」になっている場合で、つまり農地に住宅を建てるということになります。

この場合は、「農地」を「宅地」に変える農地転用という手続きが必要になります。

「農地」は農地法という法律で守られています。

「耕作者の地位の安定」と「国内の農業生産の増大」を図り,もって「国民に対する食料の安定供給の確保に資する」

上記を目的として昭和27年に施行されました。

つまり、農家の地位と国内の農業生産を守る事は国民のためにも重要である、という考えからの法律です。

そして「農地とは耕作の目的に供される土地(農地法第一章　第二条)」とされています。

農地法により、「国民の大切な食料を作るための田畑を個人の自由で宅地にしてしまう」という事を規制しているわけです。

大切な農地が無くならないように農地転用という決まりをつくり、農地を宅地にする場合には許可が必要ということになっています。

・土地の所有者の権利移動を伴う売買や贈与(5条申請)

・自己所有の農地に自宅や、賃貸住宅を建築したりする場合(4条申請)

など様々なケースに応じて許可申請が必要です。

新築でお家を建てるための土地を探していて、その中の土地物件の備考などの情報に「農地法5条申請要」と書かれている場合を見かけます。

農地転用の許可を得られなければお家を建てることはできないのですが、まだ農地転用が済んでいなくても売買契約の話を進めることができてしまいます。

農地転用の許可が得られなければ、土地を購入しても家を建てられないので農地転用のスケジュールなどを売主や不動産会社に確認しておく必要があります。

農地転用の届出先は基本的に農業委員会です。

市街化調整区域の場合は家を建てることのできない事もありますので、注意が必要です。

農地法については様々な制限がある場合があります。

またその他にも土地に関わる制限や条件などもあるため、仲介業者となる不動産会社に確認してもらいましょう。

新築の住宅を建てるために「市街化調整区域」の土地を購入する場合に注意しなければならないポイントがあります。

「市街化区域」が市街化を図るべき区域とされるのに対して「市街化調整区域」は市街化を抑制すべき区域とされています。

市街化調整区域の土地は建築するために許可が必要となります。

※公民館や診療所など一定の建築物を除く。

・農林漁業を営む人の住宅や市街化調整区域になる前から住んでいた人

・10年以上住んでいた人

上記の場合の建替えなどの場合は建築の許可を得ることができますが、条件がつくことがあります。

建築の許可の下りている土地を購入する場合でも名義変更後に許可申請が下りて、はじめて建築ができるようになります。

市街化区域の土地よりも費用や時間がかかることを覚えておきましょう。

市街化調整区域の土地売買代金の支払い時期を許可が下りてからという契約にすることも多くみられます。

一番重要なのは住宅が建築できるという許可が下りているのか、また許可が本当におりるのかということです。

許可が下りていないと住宅ローンの借入もできません。

また、建築の許可が下りていても市街化調整区域の土地ということで下記の様なことが起こる場合があります。

(1)住宅ローンの融資を受けられない

(2)住宅ローン融資額が減額をされる

(3)担保評価が低く見られる

また市街化調整区域内でも20ヘクタール以上の開発行為で開発審査会から計画的な市街化を図る上で支障がないと認められた場合には許可されることがあります。

市街化調整区域内での宅地分譲や建売分譲が絶対にできないということではありません。

市街化調整区域の土地は市街化区域の土地物件よりも売買金額が安く、不動産会社が土地の建築に関わる詳細を知らずに物件情報だけを持ってくる場合もあります。

市街化調整区域内の土地を買おうとする場合は本当に建築の許可が下りる土地かどうかなど、注意深くならなければいけません。

購入後に建物を建てることが可能かどうかは役所で自分で確認することできます。

南面道路付けの土地物件は特に人気のある物件です。

新築で注文住宅を建てようと考えている方以外にも、不動産会社自体も建売物件を建てて販売したり、建築条件をつけたりして利益を伸ばすために欲しい物件です。

南面道路付けの土地に人気が集まるのはやはり日当たりが好いというのが一番の理由です。

しかし注意しなければいけないことがいくつかあります。

南側の道路と土地の高低差がない場合には、南に面した部屋は通行人の視線が気になる場合があります。

また庭や洗濯物も見えてしまうということもあります。

こうした場合の対策として目隠しの設置が必要です。

また2階にリビングを設置することもひとつの工夫で、視線を気にすることなくリビングを明るくすることができます。

一般に南面道路付きの土地だと日当たりがいいと思われがちです。

しかし実際には道路の反対側が山や傾斜地だったり、または高さのある建物が既に建っている場合だと、日が当たらなくなる時間は早くなってしまいます。。

日当たりの悪さをを解消する場合はこちらも家造りの間取りプランに工夫することで解消することができます。

日当たりの悪い南面道路だけではなくその他の日当たりの悪い土地に新築建てる際にも共通することですが、トップライト(天井窓)や天井近くの高い位置に取り付けた窓で彩光をとることで日当たりの解消もできます。

人気の南面道路付きの土地ですが当然、デメリットもあります。

南面道路付きの土地だと間取りとして台所や浴室などの水まわりを北側に配置することが多くなります。

そのため水まわりの給排水の配管が長くなり、その分の建築コストが高くなってしまいます。

南面道路にかかわらず、日当りやプライバシーの確保などはプランの工夫でカバーできることもあります。

また日の差し込む角度は季節によって変化するので、そういったことを踏まえながら土地周辺の環境を考慮して建物の配置や窓の位置などを新築のお家作りのプランに反映させていきましょう。

新築で注文住宅を建てるために土地を探しているけど「なかなか土地を決め切れない。」という方は多いようです。

そういった方の多くは土地を探して入るが「もっといい土地が見つかるのでは」と考えていらっしゃるのではないのでしょうか?

土地は『探し』始めるとなかなか先に進めません。

土地探しの条件として｢南面道路」は人気があります。

この南面道路を希望条件として土地を探すとなかなか「南向きのいい土地」が見つからないといって決まらない人もいるようです。

実際のところは人気のある良い条件の土地は流通に乗らないという事もあります。

それは何故でしょうか?

それは、人気があったり、条件のいい土地物件はお客様に情報を見せる前に一早く不動産業者が自らおさえてしまうことがあります。

不動産業者は自ら物件をおさえる理由はその土地物件に建売住宅を建てたり、建築条件付にして販売するからです。

その方が土地の仲介をするだけよりも不動産業者も利益を得られるからです。

不動産業者も条件の良い物件はおさえる、そんな状況下でもようやく南面側道路の物件情報を手にし、土地を見に行ってもあまり気乗りがせず、まだ他の土地を探そうとする人も少なくありません。

そして家造りのタイミングを逃してしまう方もいらっしゃいます。。

重要なポイントは、土地は『探す』のではなく『選ぶ』ことが大切なのです!

今、不動産市場に出ている限りある土地物件の中から自分や家族が一番満足できる土地物件はどれだろうと考えることです。

「他にもまだいい物件が出てくるのではないか?」という考え方は新築の家造りを長引かせる理由の1つになります。

確かに拘りたい「立地」や「広さ」などの条件はあると思います。

その中で優先順位の高い条件とそうでない、妥協できる条件があるはずです。

一番大切な条件は何なのかということを家族できちんと話し合って決めておきましょう。一番大切な条件だけを考えて不動産市場に出ている土地物件の中から土地を選択することはさほど難しくないのかもしれません。

例えば、「立地」なのか「広さ」なのか「価格」なのか・・・。

ここにこだわりたい!というポイントがみつかれば、土地を選ぶのもそんなに難しいことではなくなります。

また前述にもありますが、好条件の土地は不動産業者が抑えてしまうことがありますが、不動産業者と蜜に連絡を取っていれば、他のお客様より先に教えてくれることもあります。

昔から「住めば都」という言葉がありますが、新築でお家を建てる場合はどこに住むかということよりも、どのような家を建てて満足できる暮らしができるかだと思います。

分譲地や住宅密集地域内の土地を新築のために購入する場合に気になるのは隣家との距離です。

民法234条の規定によると、

「プライバシー保護の観点から隣地境界線から50センチメートル離して建物を建築しなければならない。」

ということになっています。

またバルコニーも注意しなければいけないようです。

民法と同じ規定でバルコニーの外壁から50センチメートルを確保するように指導する特定行政庁もありますし、プライバシー保護という点では目隠しを設置するように指導される場合もあります。

基礎部分を隣地境界線から50cm離していたとしても、バルコニーの出幅が50センチメートル以上だと越境してしまうことになります。

バルコニーの出幅や向きにも注意が必要です。

隣家の了承を得れば規定の50センチメートルより近くてもいいようですが、土地の形状にもよりますが、いくら隣家の了解を得たからと言っても、隣接しすぎて窓やリビング、浴室、給湯器の位置などの配置によりお互いに気を使うことも出てくると思います。

やはり生活する上で、適切な距離というものがあります。

土地の形状や面積、間取りや配置もよく考えた上での家造りのプランを考えていきましょう。